Công ty bất động sản có vốn nước ngoài đang trở thành lựa chọn chiến lược của nhiều nhà đầu tư quốc tế khi Việt Nam mở cửa thị trường bất động sản ngày càng sâu rộng. Tuy nhiên, để hoạt động hợp pháp, nhà đầu tư cần nắm vững quy trình pháp lý chặt chẽ từ khâu xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đến khi doanh nghiệp chính thức đi vào vận hành. Bài viết dưới đây, Luật ACC sẽ hướng dẫn chi tiết từng bước thực hiện, giúp nhà đầu tư tránh rủi ro pháp lý và tối ưu thời gian.

1. Thủ tục thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài chuẩn

Quy trình thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài được thực hiện tuần tự qua các bước sau đây. Mỗi bước có yêu cầu riêng về hồ sơ, cơ quan tiếp nhận và thời gian xử lý, nhà đầu tư cần tuân thủ đúng trình tự để đảm bảo tính hợp lệ.

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Nhà đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư nơi doanh nghiệp dự kiến đặt trụ sở chính. Thời gian xử lý hồ sơ là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, thời gian xử lý có thể kéo dài hơn tùy theo quy mô và tính chất dự án.

Bước 2: Nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Sau khi hồ sơ được thẩm định và chấp thuận, Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư. Giấy chứng nhận này ghi nhận các nội dung quan trọng như tên nhà đầu tư, mã số dự án, mục tiêu đầu tư, vốn đầu tư, địa điểm thực hiện và tiến độ góp vốn.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp

Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư. Thời gian xử lý là 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và khắc dấu

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, doanh nghiệp tiến hành khắc dấu pháp nhân và công bố mẫu dấu trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Dấu doanh nghiệp có hiệu lực sử dụng ngay sau khi được công bố.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sau thành lập

Doanh nghiệp thực hiện các thủ tục sau thành lập bao gồm: mở tài khoản ngân hàng, đăng ký chữ ký số, kê khai thuế ban đầu tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp, treo biển hiệu tại trụ sở và thực hiện góp vốn đúng tiến độ đã cam kết trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

2. Yêu cầu pháp lý khi thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Nhà đầu tư nước ngoài muốn thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài cần đáp ứng các yêu cầu pháp lý bắt buộc. Những yêu cầu này được quy định rải rác trong Luật Đầu tư 2025, Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tạo thành khung pháp lý toàn diện mà nhà đầu tư phải tuân thủ.

Thứ nhất, về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ. Nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu đến 100% vốn điều lệ trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp thuộc phạm vi điều ước quốc tế hoặc quy định hạn chế khác. Tuy nhiên, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến đất đai, nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện các hoạt động mà pháp luật cho phép, không bao gồm quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phân lô, bán nền.

Thứ hai, về vốn pháp định. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không quy định mức vốn pháp định cụ thể cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng yêu cầu doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án. Nhà đầu tư nước ngoài cần chứng minh năng lực tài chính thông qua báo cáo tài chính, xác nhận số dư tài khoản hoặc cam kết tài trợ vốn từ tổ chức tín dụng.

Thứ ba, về ngành nghề kinh doanh. Doanh nghiệp phải đăng ký đúng mã ngành kinh doanh bất động sản theo quy định, bao gồm các hoạt động như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, phát triển dự án bất động sản. Mỗi ngành nghề có yêu cầu riêng về điều kiện hành nghề và phạm vi hoạt động.

Thứ tư, về người đại diện theo pháp luật. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải cư trú tại Việt Nam và đáp ứng các điều kiện theo Luật Doanh nghiệp 2020. Trường hợp người đại diện là người nước ngoài, phải có thẻ tạm trú hoặc thường trú hợp lệ tại Việt Nam.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Hồ sơ thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài bao gồm hai bộ hồ sơ riêng biệt tương ứng với hai giai đoạn: hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp. Việc chuẩn bị đầy đủ, chính xác ngay từ đầu giúp rút ngắn thời gian xử lý và tránh phát sinh chi phí bổ sung.

Đối với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần chuẩn bị:

• Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo mẫu quy định.
• Tài liệu pháp lý của nhà đầu tư: bản sao hộ chiếu đối với cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương đối với tổ chức.
• Đề xuất dự án đầu tư bao gồm nội dung về mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, địa điểm, tiến độ thực hiện.
• Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, xác nhận số dư tài khoản ngân hàng hoặc cam kết hỗ trợ tài chính.
• Tài liệu chứng minh quyền sử dụng địa điểm thực hiện dự án hoặc thỏa thuận thuê địa điểm.
• Giải trình về công nghệ sử dụng đối với dự án có yêu cầu đặc thù.

Đối với hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp, cần chuẩn bị:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp theo mẫu quy định.
• Điều lệ công ty có đầy đủ chữ ký của các thành viên hoặc cổ đông sáng lập.
• Danh sách thành viên hoặc cổ đông sáng lập, kèm theo bản sao giấy tờ pháp lý cá nhân hoặc tổ chức.
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp.
• Văn bản ủy quyền cho người nộp hồ sơ nếu người nộp không phải là người đại diện theo pháp luật.

Lưu ý thực tế: Tất cả tài liệu bằng tiếng nước ngoài phải được dịch sang tiếng Việt và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nhà đầu tư nên chuẩn bị bản sao có chứng thực để tránh việc hồ sơ bị trả lại do thiếu tính hợp lệ.

4. Chi phí thực hiện thủ tục thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài

Chi phí thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài bao gồm các khoản phí, lệ phí nhà nước bắt buộc và chi phí dịch vụ tư vấn nếu nhà đầu tư lựa chọn sử dụng đơn vị hỗ trợ. Việc dự trù đầy đủ chi phí giúp nhà đầu tư chủ động về tài chính và tránh gián đoạn trong quá trình thực hiện.

Các khoản phí, lệ phí nhà nước bao gồm:

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: áp dụng theo biểu phí do Bộ Tài chính quy định, nộp tại thời điểm nộp hồ sơ.
• Lệ phí đăng ký doanh nghiệp: nộp khi nộp hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.
• Phí công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp: nộp sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
• Chi phí khắc dấu doanh nghiệp: chi phí thực tế theo đơn vị cung cấp dịch vụ khắc dấu.
• Chi phí mở tài khoản ngân hàng và kê khai thuế ban đầu: tùy theo chính sách của từng ngân hàng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần dự trù chi phí dịch thuật, công chứng tài liệu nước ngoài, chi phí đi lại và chi phí thuê địa điểm kinh doanh. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chi phí thuê văn phòng thường chiếm tỷ trọng đáng kể do yêu cầu về địa điểm giao dịch chuyên nghiệp.

5. Dịch vụ hỗ trợ thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài tại Luật ACC

Sử dụng dịch vụ hỗ trợ thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài tại Luật ACC mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chưa am hiểu sâu về hệ thống pháp luật Việt Nam. Dưới đây là những giá trị nổi bật mà dịch vụ mang lại:

• Tiết kiệm chi phí: Luật ACC tối ưu hóa quy trình xử lý hồ sơ, giảm thiểu rủi ro hồ sơ bị trả lại do sai sót, từ đó giúp nhà đầu tư tránh phát sinh chi phí không cần thiết trong quá trình thực hiện.
• Đội ngũ chuyên gia: Luật ACC sở hữu đội ngũ chuyên viên pháp lý am hiểu sâu về lĩnh vực đầu tư nước ngoài và kinh doanh bất động sản, đảm bảo hồ sơ được chuẩn bị chính xác và đầy đủ ngay từ lần nộp đầu tiên.
• Tư vấn chuyên sâu: Luật ACC cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện, từ lựa chọn loại hình doanh nghiệp, cơ cấu vốn góp đến chiến lược tuân thủ pháp luật trong suốt quá trình hoạt động.
• Hỗ trợ toàn diện: Luật ACC đồng hành cùng nhà đầu tư từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan nhà nước đến khi doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động, bao gồm cả các thủ tục sau thành lập.

6. Câu hỏi thường gặp

Nhà đầu tư nước ngoài có được sở hữu 100% vốn trong công ty bất động sản không?

Theo quy định tại Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu đến 100% vốn điều lệ trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp thuộc phạm vi điều ước quốc tế hoặc quy định hạn chế khác. Tuy nhiên, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn nước ngoài bị giới hạn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thời gian hoàn tất thủ tục thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài là bao lâu?

Tổng thời gian hoàn tất thủ tục thành lập công ty bất động sản có vốn nước ngoài thường kéo dài từ 25 đến 35 ngày làm việc, bao gồm 15 ngày xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, 03 ngày xử lý hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và thời gian thực hiện các thủ tục sau thành lập. Thời gian thực tế có thể thay đổi tùy theo mức độ đầy đủ của hồ sơ và tiến độ xử lý của cơ quan nhà nước.

Công ty bất động sản có vốn nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phân lô bán nền không?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phân lô, bán nền. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi pháp luật cho phép, bao gồm phát triển dự án bất động sản theo hình thức được cấp phép, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản.

Công ty bất động sản có vốn nước ngoài là mô hình đầu tư tiềm năng nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt về mặt pháp lý. Để đảm bảo thủ tục diễn ra thuận lợi, đúng quy định và tiết kiệm thời gian, nhà đầu tư nên liên hệ Luật ACC để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ trọn gói từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi doanh nghiệp chính thức hoạt động.