Thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ?

Mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động được mọi người thực hiện rất nhiều trên thực tế. Tuy nhiên, đối với nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì không phải ai cũng biết thủ tục khi muốn hoàn tất giao dịch mua bán. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra hướng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

1. Khi nào người sử dụng đất được chuyển nhượng đất?

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Đất không tranh chấp;

Quyền sử dụng đất không bị hạn chế để bảo đảm thi hành án;

Trong thời kỳ chiếm đất. Có thể thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc các trường hợp nêu tại điểm a khoản 1 điều 188 luật đất đai thì người sử dụng đất không cần sổ đỏ vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng.

2. Trường hợp nào được ủy quyền mua bán nhà đất khi chưa có sổ?

Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013). Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.

3. Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Hồ sơ chuẩn bị

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh tình trạng lừa đảo, chuyển nhượng đất cho nhiều người như thực tế vẫn diễn ra. Các giấy tờ phải công chứng bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các bên;
Giấy chứng nhận kết hôn/giấy chứng nhận độc thân;
Bản sao các tài liệu khác có liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật.

kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính;
Bản sao, bản chụp sổ đỏ và người ký cam kết chăm sóc trên bản sao này;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Các chứng từ làm căn cứ xác định đối tượng được miễn thuế, phí (nếu có). Thời gian gửi tờ khai này thường trùng với thời gian gửi yêu cầu thay mặt Sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

Đơn đăng ký biến động;
Bản gốc Sổ đỏ;
Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:

Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;

Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. Luật sư hỗ trợ tư vấn khách hàng mua bán nhà đất chưa có sổ

Trên đây là bài viết hướng dẫn giải quyết mua bán nhà đất khi chưa có sổ. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp bạn đọc gặp khó khăn trong quá trình mua bán nhà đất hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ của luật sư tư vấn bất động sản hoặc muốn được tư vấn về đất đai, vui lòng liên hệ đến ACC để được tư vấn chi tiết miễn phí.

CẢM ƠN.