Đất có sổ đỏ dính quy hoạch thì xử lý như thế nào?

Sổ đỏ dính quy hoạch là tình trạng khi một tài sản bất động sản có sổ đỏ đã được cấp nhưng sau đó bị ảnh hưởng bởi quy hoạch đô thị. Điều này có thể xảy ra khi khu vực nơi tài sản đó nằm trong quy hoạch đô thị thay đổi, ví dụ như việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng mới.

Sổ đỏ dính quy hoạch gây ra một số hạn chế và rủi ro đối với chủ sở hữu. Một trong những rủi ro chính là khả năng mất đi quyền sử dụng và sở hữu tài sản. Trong một số trường hợp, chủ sở hữu có thể bị yêu cầu thực hiện các biện pháp thích hợp như di dời hoặc sửa đổi công trình để tuân thủ quy hoạch. Ngoài ra, việc bán, chuyển nhượng hay thế chấp tài sản cũng có thể gặp khó khăn do sổ đỏ dính quy hoạch.

sổ đỏ dính quy hoạch

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

1. Đất có sổ đỏ nằm trong quy hoạch

Căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với phần đất thuộc diện quy hoạch như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Đồng thời trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 nêu rõ: Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy có hai trường hợp xảy ra:

– Trường hợp 1: Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có thông báo, quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có việc thực hiện các thủ tục hành chính như đăng ký cấp GCNQSDĐ.

– Trường hợp 2: Đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan chức năng thì người sử dụng đất sẽ không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ.

Do đó, khi có thông tin đất nằm trong quy hoạch cần nắm bắt rõ có thông báo, quyết định thu hồi đất không. Từ đó mới có căn cứ để xác định việc không cấp GCNQSDĐ cho gia đình bạn là đúng hay sai.

2. Cấp sổ đỏ khi đất thuộc diện quy hoạch

Tại Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu mảnh đất nhà bạn đang nằm trong diện quy hoạch, tuy nhiên bạn không cung cấp thông tin về việc quy hoạch mảnh đất đó đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất hay chưa, do vậy có 2 trường hợp có thể xảy ra:

– Nếu chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013, thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Nếu đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện (quy định tại khoản 2, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013) thì thửa đất gia đình đang sử dụng thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

3. Thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch

Để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cho đất thuộc diện quy hoạch. Nếu trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì hồ sơ xin cấp sổ đỏ được quy định như sau

– Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trình tự thực hiện

Bước 1. Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp trực tiếp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần rà soát tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cập nhật thông tin đất đai, v.v.

Trường hợp nhận hồ sơ không đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, tổ chức tiếp nhận, quản lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận; Viết và nộp phiếu biên nhận cho người nộp hồ sơ

Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4. Trả kết quả

Người sử dụng đất có quyền nhận Giấy chứng nhận sau khi nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thời hạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà họ nhận được là không quá 30 ngày.

Thời gian này được tính kể từ ngày giao nhận hồ sơ hợp lệ, không kể ngày nghỉ, ngày lễ.

4. Dự án treo có được hưởng lợi từ sổ đỏ?

Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Mặt khác tại Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định quy định về 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với vấn đề đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không thì theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật đất đai : nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh , hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất. Thêm vào đó vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ – CP :

Trong trường hợp đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì diện tích đất nằm trong quy hoạch đó không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất . Vì vậy, đối với đất bị quy hoạch treo chỉ được lập sổ đỏ khi có thông báo hủy bỏ việc thu hồi đất. Lúc này, người sử dụng đất mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

5. Mọi người cũng hỏi

Có được tặng cho đất đã có sổ đỏ trong quy hoạch không?

Trường hợp đất thuộc diện công bố phát triển quỹ đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được bán và thực hiện các quyền khác như: tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp…

Thời gian giải quyết hồ sơ sổ đỏ đất ở quy hoạch thị trấn tối đa là bao lâu?

Trường hợp nhận hồ sơ không đầy đủ, hợp lệ thì trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, tổ chức tiếp nhận, quản lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đất có sổ đỏ nằm trong quy hoạch bao nhiêu năm?

Theo quy định của các văn bản pháp luật, thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là 3 năm, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố.