Quy định về cách tính giá đất

Pháp luật quy định về nguyên tắc, phương pháp,… định giá đất phức tạp và nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật. Bài viết nhằm cung cấp những thông tin cơ bản về quy định về cách tính giá đất. ACC là đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai. Mời bạn tham khảo chi tiết về dịch vụ này.

1. Nguyên tắc định giá đất:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp:

• Phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về= quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ:

• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập:

• Định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư:

• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá:

• Định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

3. Áp dụng phương pháp định giá đất

Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

• Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất phải bảo đảm khách quan, trung thực.
• Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
• Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại điểm a khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

• Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

• Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
• Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

4. Xác định giá đất cụ thể

• Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (đã được nêu cụ thể tại mục 2 của bài viết) và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
• Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

5. Thông tin về quy định về cách tính giá đất đai cụ thể tại ACC Group:

ACC Group là công ty chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai. Trình tự ACC thực hiện như sau:

• Thu thập thông tin từ khách hàng để tiến hành tư vấn một cách chi tiết và cụ thể;
• Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, thông tin cơ bản để ACC có thể thực hiện các thủ tục;
• ACC tiến hành các thủ tục khi đã nhận đủ hồ sơ khách hàng cung cấp;
• Tư vấn cho khách hàng những điều cần lưu ý khi thực hiện thủ tục;
• Bàn giao kết quả.

Trên đây là một số thông tin về quy định về cách tính giá đất. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính bản thân mình, các bên cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, trình tự thủ tục thực hiện thủ tục nêu trên.