Đơn phương điều chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ

Một khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ với công ty T. Trong hợp đồng ban đầu ghi rõ: thời hạn bàn giao căn hộ là ngày 31-12-2018. Nếu bàn giao trễ, chủ đầu tư sẽ chịu phạt số tiền 0,5% x số tiền khách hàng đã nộp x số ngày chậm trễ.

Gần mười tháng sau thời hạn giao nhà, khách hàng nói trên nhận được thông báo của công ty nói rằng “do lỗi kỹ thuật đánh máy…” nên điều chỉnh lại thành “(0,5% x số tiền khách hàng đã nộp x số ngày chậm trễ)/30 ngày”. Như vậy bản thông báo này có giá trị pháp lý không và khách hàng nên làm như thế nào?

Trước tiên, phải xác định việc xác lập hợp đồng giữa công ty T và khách hàng phải được bảo đảm các nguyên tắc luật định như tự do giao kết nhưng không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng .

Kế đến mới xem xét các chi tiết khác. Do phía công ty T cho rằng vì “lỗi kỹ thuật đánh máy…” mà hợp đồng thiếu cụm từ “30 ngày” nằm ở vị trí số chia nên dù hơi khiên cưỡng, cứ tạm coi là hợp đồng có điều khoản chưa rõ ràng, có thể có thiếu sót, theo Điều 404 BLDS thì cần “phải căn cứ vào ý chí chung của hai bên” để giải thích điểm này.

Ở đây cần xác định lại khi thương thảo về điều khoản này, ý chí của hai bên lúc đó ước lượng con số công ty T bị phạt vi phạm hợp đồng khoảng bao nhiêu tiền một ngày/một tháng bàn giao căn hộ trễ. Khách hàng có thể yêu cầu công ty T cho tham khảo thêm một số hợp đồng mua bán căn hộ tương tự, trong cùng thời điểm với các khách hàng khác, xem các hợp đồng này có điểm “sai sót” giống mình không, để từ đó có thêm cơ sở nhận định việc “sai sót” này là có thật hay do công ty T “dựng chuyện” .

Nếu có cơ sở, chứng cứ cho thấy số tiền phạt vi phạm hợp đồng mà hai bên ước lượng, thỏa thuận ban đầu phù hợp với việc phải có cụm từ “30 ngày” nằm ở vị trí số chia thì có thể cho rằng việc đánh máy sót là có thật. Khi đó, thiết nghĩ khách hàng nên đồng ý với công ty T bổ sung, chỉnh sửa hợp đồng theo hướng này để bảo đảm công bằng, quyền lợi chính đáng cho hai bên. Ngược lại, nếu hai bên ngay từ đầu đã có thỏa thuận con số phạt đúng như trong hợp đồng đã ký kết, thì khách hàng có quyền yêu cầu công ty T phải chịu phạt đúng như vậy.

Tuy nhiên, dù giải thích thế nào đi nữa thì việc công ty T tự cho mình cái quyền ban hành thông báo, đơn phương “sửa đổi, bổ sung” hợp đồng mà không có sự bàn bạc, thỏa thuận lại với khách hàng cũng không thể coi là phù hợp pháp luật. Thông báo của công ty T không được coi có giá trị pháp lý, trừ phi trong hợp đồng có quy định việc mỗi bên đều có quyền này (có lẽ trong cuộc sống không có hợp đồng nào quy định kiểu như vậy?!).

Do đó, nếu không có cơ sở rõ ràng cho thấy ở đây có sự nhầm lẫn, sai sót… và được khách hàng “xí xóa”, “thông cảm cho qua”, thì nay công ty T đành phải “ngậm đắng nuốt cay” mà chịu phạt đúng theo hợp đồng đã ký kết ban đầu. Nếu không thương lượng, hòa giải được, khách hàng có thể đưa vụ việc ra tòa án để giải quyết.