Bất cập trong quy định về giá đất

Pháp luật quy định về nguyên tắc, phương pháp,… định giá đất, tuy nhiên có sự chồng chéo giữa các văn bản cũng như sự bất cập khi áp dụng vào thực tế. Bài viết nhằm cung cấp những thông tin cơ bản về bất cập trong quy định về giá đất. ACC là đơn vị chuyên nghiệp cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai. Mời bạn tham khảo chi tiết về dịch vụ này.

1. Nguyên tắc định giá đất:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
• Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp:

• Phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
• Phương pháp chiết trừ:
• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu nhập:

• Định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư:

• Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá:

• Định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

3. Khung giá đất

• Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng.
• Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

4. Bất cập trong quy định về giá đất:

• UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tuy nhiên có thể dẫn đến trường hợp mỗi địa phương vận dụng một cách khác nhau nên rất khó thực hiện được.
• Quy định “trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định” (Khoản 1, Điều 114) có thể dẫn đến trường hợp có rất nhiều trường hợp chênh lệch cần phải giải quyết, dẫn đến quá tải, tồn đọng, Thủ tướng quyết định mọi trường hợp trong phạm vi cả nước là rất khó và mất thời gian
• Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập… do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

5. Mâu thuẫn giữa các loại dự án trong việc đền bù:

• Phân theo nguồn kinh phí đền bù thì có hai loại dự án thu hồi đất, loại dự án có nguồn kinh phí đền bù lấy từ ngân sách nhà nước và loại dự án có nguồn kinh phí ngoài ngân sách nhà nước.
• Loại dự án được đền bù ngoài ngân sách nhà nước (tức là kinh phí đền bù từ nước ngoài, từ doanh nghiệp) thường được đền bù sát giá thị trường, do đó tương đối thỏa mãn người bị thu hồi đất.
• Loại dự án đền bù từ kinh phí là ngân sách nhà nước thường rất thấp (không sát giá thị trường) nên không thỏa mãn được người có đất bị thu hồi.
• Tình hình này dễ dẫn đến hệ quả là người bị thu hồi đất dễ dàng thỏa thuận với chủ dự án là doanh nghiệp và dự án nước ngoài hơn là dự án được đền bù từ ngân sách nhà nước.

6. Thông tin về bất cập trong quy định về giá đất tại ACC Group:

ACC Group là công ty chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về đất đai. Trình tự ACC thực hiện như sau:

• Thu thập thông tin từ khách hàng để tiến hành tư vấn một cách chi tiết và cụ thể;
• Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị các hồ sơ, thông tin cơ bản để ACC có thể thực hiện các thủ tục;
• ACC tiến hành các thủ tục khi đã nhận đủ hồ sơ khách hàng cung cấp;
• Tư vấn cho khách hàng những điều cần lưu ý khi thực hiện thủ tục;
• Bàn giao kết quả.

Trên đây là một số thông tin về bất cập trong quy định về giá đất. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính bản thân mình, các bên cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật, trình tự thủ tục thực hiện thủ tục nêu trên.